Taux de loyer des tours de téléphonie mobile

L’une des questions les plus fréquentes que nous posent nos clients est : « Quel est le loyer maximal que je peux tirer de ma propriété ? » Cette question ressemble beaucoup à « Qu’est-ce qui détermine la valeur de ma maison ? » Le prix d’une maison dépend de facteurs tels que la superficie, la qualité, l’emplacement, l’âge, le style, l’état et les ventes comparables. De même, plusieurs facteurs influencent les taux de loyer des tours de téléphonie mobile. L’évaluation d’un bail de tour de téléphonie mobile est toutefois encore plus complexe, car elle doit tenir compte d’un ensemble d’éléments liés aux besoins globaux du réseau et à l’infrastructure de l’opérateur sans fil.

Selon les exigences du réseau, les opérateurs conçoivent de nouveaux sites et chargent leurs services immobiliers de trouver des emplacements répondant à des critères précis. Dans bien des cas, les candidats sites cernés suffisent pour amorcer le processus de location. L’équipe de location effectue des vérifications diligentes en examinant les titres de propriété afin de déterminer la propriété des lieux et d’évaluer les défis que peut présenter la collaboration avec différents propriétaires — qu’il s’agisse d’une grande entreprise comme IBM, d’un organisme public comme le Bureau of Land Management, ou d’un particulier comme le fermier John Smith. Les spécialistes de la location examinent attentivement les documents de titre, prennent contact avec les propriétaires et coordonnent les visites de sites avec les autres membres de l’équipe afin d’évaluer quelles propriétés répondent le mieux aux besoins de la conception du réseau. Ce processus de sélection du site est essentiel à la réussite du projet.

Qu’il s’agisse de négocier le renouvellement d’un bail pour un site cellulaire existant ou d’établir un nouveau site « vert » (greenfield), le taux de loyer est généralement la préoccupation principale de nos clients propriétaires en téléphonie sans fil. Pour aider les propriétaires à mieux comprendre comment sont fixés les loyers mensuels des tours de téléphonie mobile, nous avons décrit les principaux facteurs qui influencent les taux des baux sans fil :

Des antennes de tour de téléphonie mobile sont-elles installées sur le toit de votre immeuble commercial ? Dans ce cas, il s’agit d’un site cellulaire « sur toit » (rooftop) — l’un des arrangements les plus recherchés pour un bail de tour de téléphonie mobile. Un autre type d’installation courant est le « site sur terrain nu » (décrit plus bas). Bien qu’un site sur toit ne mette techniquement pas en cause de structure de tour traditionnelle, les propriétaires utilisent souvent le terme « tour de téléphonie mobile » pour désigner aussi bien les installations sur toit que sur terrain nu.

Les sites sur toit permettent généralement des taux de loyer plus élevés que les sites sur terrain nu. Cela s’explique en grande partie par le fait que les opérateurs sans fil évitent ainsi les coûts importants associés à la construction et à l’entretien d’une tour, y compris l’entretien de la tour, l’assurance, la grimpe de tour (une activité à haut risque et coûteuse), les exigences d’éclairage de la FAA et d’autres responsabilités.

De plus, les sites sur toit se concentrent généralement dans les zones métropolitaines, où de nombreux immeubles de grande hauteur sont disponibles, mais où l’obtention des approbations de zonage pour de nouvelles tours est particulièrement difficile. Par conséquent, les installations sur toit représentent souvent la seule option viable pour les opérateurs en milieu urbain.

Les installations sur toit comportent toutefois leurs propres complexités techniques, comme des analyses structurelles pour s’assurer que l’immeuble peut supporter l’équipement lourd (qui peut peser des milliers de livres concentrées dans de petits espaces), le percement des toitures et d’importantes exigences d’étanchéité. Ces défis ne se rencontrent généralement pas dans la construction de tours sur terrain nu. Compte tenu de ces exigences supplémentaires et de l’impact sur la structure de l’immeuble, les propriétaires peuvent souvent négocier des taux de loyer plus élevés pour les baux sur toit que pour les baux de tours traditionnels.

Le type d’installation de site cellulaire le plus courant consiste à construire une structure d’acier sur un terrain loué à des propriétaires. En général, la superficie louée va de 20 pieds sur 20 pieds à 40 pieds sur 40 pieds, offrant l’espace nécessaire pour la tour, les armoires d’équipement électronique, l’alimentation électrique et l’infrastructure de télécommunications, le tout clôturé dans un périmètre sécurisé et accessible uniquement au personnel autorisé de l’opérateur.

Sur les sites de terrain nu, les opérateurs sans fil doivent construire une tour d’acier assez haute pour répondre aux exigences de hauteur d’antenne précisées par leurs ingénieurs. Les types de tours courants comprennent les mâts unique (monopoles), les tours à treillis, les tours à haubans, les mâts de drapeau et les structures furtives — des tours conçues pour se fondre dans l’environnement en imitant des arbres, des cactus, des rochers, des clochers d’église et autres éléments naturels ou architecturaux.

Les taux de loyer des sites de tours sur terrain nu sont généralement inférieurs à ceux des installations sur toit. Cela s’explique principalement par le fait que (1) les sites sur terrain nu sont souvent situés en périphérie des villes, où la densité de population et de circulation est plus faible, et (2) l’aménagement et la construction d’une tour sur terrain nu entraînent généralement des coûts plus élevés que l’installation d’un équipement sur un toit existant. Bien qu’il existe des exceptions à ces tendances générales, elles constituent des « règles pratiques » fiables pour évaluer les possibilités de bail.

Les sites cellulaires situés près de zones densément peuplées permettent généralement aux propriétaires d’obtenir des taux de loyer plus élevés que ceux des régions plus éloignées. La proximité des grandes régions métropolitaines augmente considérablement la valeur d’un site pour les opérateurs sans fil, ce qui se traduit par des taux de bail plus élevés. Par exemple, des baux sur toit au centre-ville de Manhattan, à New York, peuvent exiger des loyers nettement plus élevés que des sites semblables au centre-ville de Boise, en Idaho.

Au fond, un site cellulaire dans une zone très populeuse peut traiter plus de trafic vocal et de données et est généralement plus rentable à entretenir qu’un site en milieu rural. Ces avantages opérationnels amènent les opérateurs à payer des loyers premium pour les emplacements urbains. De plus, comme les coûts immobiliers sont naturellement plus élevés dans les centres métropolitains qu’en zone rurale, il est logique que les taux de loyer des tours de téléphonie mobile dans les grandes villes soient eux aussi considérablement plus élevés.

Les endroits très achalandés tels que les centres commerciaux, les stades, les aéroports et les centres de congrès accueillent souvent de grandes foules dans un espace restreint. Ces rassemblements génèrent d’énormes volumes d’utilisation de données mobiles — téléversements de vidéos, courriels, messagerie, partage de photos et plus encore — qui dépassent rapidement la capacité normale d’une tour de téléphonie mobile. Par conséquent, les opérateurs sans fil doivent déployer des systèmes supplémentaires (overlay) spécialisés capables de soutenir l’intense trafic de données et de voix dans ces lieux. Les propriétaires situés près de ces lieux à forte demande obtiennent souvent des taux de loyer plus élevés pour leurs sites cellulaires.

Pour accueillir cette forte concentration d’utilisateurs, les opérateurs installent des systèmes d’antennes intérieures qui assurent la couverture sans fil à l’intérieur même des édifices, garantissant un service fiable au sein d’immenses installations de béton et d’acier. Par exemple, un stade de 60 000 places exige une infrastructure cellulaire non seulement pour soutenir la connectivité à l’intérieur du lieu, mais aussi à l’extérieur, puisque les spectateurs s’y rendent et en repartent en autobus, en voiture et à pied.

Bien que les systèmes intérieurs soient généralement négociés directement avec les propriétaires des installations — comme les ligues sportives professionnelles (NBA, NFL) ou les régies municipales de centres de congrès —, les opérateurs sans fil doivent aussi sécuriser des sites extérieurs. Ceux-ci sont généralement installés sur des mâts uniques avoisinants ou sur les toits des immeubles environnants pour répondre aux besoins de couverture supplémentaires.

Mais il doit exister un système extérieur tout aussi important pour ces lieux afin de soutenir le même nombre de personnes qui entrent et sortent de ces lieux. Un lieu de 60 000 personnes doit avoir une capacité de trafic cellulaire pour 60 000 personnes à l’intérieur du stade, et 60 000 personnes à l’extérieur du stade, puisque ces mêmes personnes prennent l’autobus, la voiture, se garent et marchent pour se rendre aux installations et en revenir. Les systèmes intérieurs sont souvent négociés avec les propriétaires des installations (NBA, NFL, régies municipales de centres de congrès, etc.)

Les propriétaires qui possèdent des immeubles près de grands lieux d’événements détiennent généralement un fort pouvoir de négociation face aux opérateurs sans fil. Toutefois, pour maîtriser leurs coûts, les opérateurs disposent souvent de plusieurs options d’emplacement et doivent équilibrer la recherche de points de couverture idéaux et la maîtrise des dépenses locatives. Ainsi, même si la proximité d’un grand lieu d’événements augmente la valeur d’une propriété, les taux de loyer restent influencés par la concurrence entre les sites disponibles.

Les sites populaires tels que les campus d’entreprises, les parcs nationaux, les campus universitaires, les plages bordant l’océan, les hippodromes de renommée nationale et les parcours de marathon suscitent une grande attention de la part des opérateurs sans fil. Même si ces lieux n’exigent pas la même infrastructure réseau intensive qu’un centre commercial ou un stade, ils sont fréquentés plus régulièrement tout au long de l’année, ce qui rend une couverture fiable essentielle. Les opérateurs sans fil et les sociétés de tours sont très motivés à l’idée d’offrir un service performant dans ces lieux.

Obtenir un espace à louer dans ces lieux peut cependant s’avérer extrêmement difficile. Beaucoup de ces propriétés privilégient la sécurité, l’esthétique et la préservation de l’environnement par rapport aux revenus supplémentaires d’un bail de tour de téléphonie mobile, ce qui rend les négociations difficiles malgré les avantages financiers potentiels.

Une priorité importante pour les opérateurs sans fil est d’assurer une couverture solide pour le nombre croissant de personnes qui passent de plus en plus de temps dans leur véhicule. Pour y parvenir, les opérateurs positionnent stratégiquement des sites cellulaires le long des autoroutes et des voies rapides enregistrant les plus forts volumes de circulation quotidienne. La congestion routière influe aussi sur la sélection des sites, car les zones sujettes aux bouchons de circulation connaissent des pointes d’appels téléphoniques et d’utilisation de données.

Les sites cellulaires situés à côté des grands axes de transport obtiennent souvent des taux de loyer plus élevés en raison de leur importance stratégique. La proximité d’une route achalandée ne suffit toutefois pas à classer automatiquement un site parmi les « sites de mobilité ». Bien qu’elles aient de la valeur, ces tours visent généralement à assurer une couverture continue aux voyageurs le long de l’autoroute plutôt qu’à desservir les petites collectivités avoisinantes.

Pour évaluer la valeur d’un tel site, il faut tenir compte du trafic de véhicules quotidien, de l’importance de relier les petites localités aux grandes villes, et de l’importance stratégique de ces petites localités — que ce soit comme destinations de vacances, grands développements résidentiels ou zones d’influence politique —, le tout en accord avec les stratégies plus larges de marketing et d’expansion du réseau de l’opérateur.

Hauteur moyenne des structures par État

Chez CellWaves, la première étape de l’évaluation d’une propriété est un examen technique détaillé visant à déterminer sa valeur et sa compétitivité par rapport aux sites cellulaires avoisinants. Grâce à cette analyse, nous établissons à quel point un site est critique pour le réseau d’un opérateur et si la hausse des coûts locatifs pourrait l’inciter à envisager de mettre fin au bail.

En mettant à profit notre vaste base de données nationale — qui renferme des renseignements sur toutes les tours de téléphonie mobile, leur hauteur, leurs azimuts et plus encore —, ainsi que l’imagerie satellite, les systèmes SIG et la morphologie des sites, CellWaves évalue l’importance d’une propriété dans la conception technique RF d’un opérateur. Comprendre à quel point un site s’intègre au réseau macro plus large est la clé pour déterminer avec exactitude sa valeur locative.

Si votre propriété occupe une position géographique centrale par rapport aux tours voisines et qu’elle offre une élévation de terrain supérieure, un opérateur ou une société de tours (comme Crown Castle, American Tower ou SBA) aurait peu de justification pour exiger des réductions de loyer. Une évaluation indépendante complète — incluant le zonage, la location, la construction et l’analyse technique — garantit une juste estimation du potentiel locatif actuel du site sur le marché.

Malheureusement, des négociateurs inexpérimentés s’appuient souvent sur d’anciens taux de baux vie de plusieurs décennies, sans reconnaître la véritable valeur du site aujourd’hui. Chez CellWaves, nous préconisons de fonder les taux de loyer sur les conditions actuelles du marché et sur l’importance stratégique du site — et non sur des ententes désuètes vieilles de 25 ans.

Les spécialistes d’acquisition de sites font preuve de plus de prudence lorsqu’ils traitent avec des propriétaires avertis, sachant que les offres ou les déclarations mal étayées risquent d’être rapidement rejetées. Par conséquent, chaque offre est soigneusement préparée et étayée par des données et des faits capables de résister à l’examen.

Les propriétaires avertis — y compris les avocats, les grands propriétaires commerciaux, les sociétés et les organismes gouvernementaux — sont présumés très compétents sauf preuve contraire. Ces propriétaires ont généralement recours à une représentation, que ce soit par le biais d’avocats en droit immobilier (qui ne possèdent souvent pas l’expertise technique en ingénierie RF) ou de professionnels de l’industrie forts d’une expérience technique et locative, comme le personnel de CellWaves.

Lorsque des représentants chevronnés participent aux négociations, celles-ci tendent à être plus réalistes et plus solides dès le départ. Les opérateurs ont appris à prévoir des échéanciers de négociation plus longs dans ces situations. En fin de compte, les propriétaires représentés par des experts techniques et des négociateurs chevronnés obtiennent presque toujours de meilleurs taux de loyer et des conditions non financières plus avantageuses que les propriétaires non représentés.

Les opérateurs sans fil et les sociétés de tours maintiennent des systèmes internes qui déclenchent des alertes de renouvellement environ cinq ans avant l’échéance d’un bail. Une fois alerté, le service immobilier amorce le processus de renouvellement.

Les opérateurs confient généralement ce travail à des fournisseurs tiers, qu’ils incentivent souvent par des primes liées à l’obtention de prolongations de bail sans augmentation de loyer — voire en obtenant des réductions de loyer — pour des prolongations à long terme, allant parfois jusqu’à 30 ans ou plus. En revanche, les sociétés de tours gèrent habituellement ce processus à l’interne au moyen d’équipes de spécialistes de la location et de « fermeurs » (Closers) qui veillent à la documentation finale.